MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

O método de avaliação depende basicamente da natureza do bem, de sua finalidade, bem como, da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A escolha da metodologia deve ser justificada e seguir os moldes da norma brasileira NBR 14653, com a finalidade de retratar o comportamento do mercado através de modelos que justifiquem racionalmente o valor.

É recomendável que o avaliador ao ser contratado para se fazer uma avaliação esclareça aspectos essenciais afim de definir o método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que se pretende atingir, entre outros:

  • finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros;

  • objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação, outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de reedição, valor de liquidação forçada, valor de desmonte, indicadores de viabilidade e outros;

Os métodos mais utilizados na avaliação de imóveis urbanos são os métodos Comparativo Direto de Dados de Mercado, Evolutivo, Involutivo e Método da Capitalização da Renda.


MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
Neste caso, nos utilizamos de nosso vasto conhecimento na área de vendas e nossos mais de 5.000 imóveis cadastrados na região norte de São Paulo.

MÉTODO INVOLUTIVO

Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.

MÉTODO EVOLUTIVO

Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.

MÉTODO DA CAPTALIZAÇÃO DA RENDA

Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.

Curiosidade

A Engenharia de Avaliações brasileira surgiu no início do século XX. Os primeiros textos publicados datam de 1918. Teve grande impulso, desde então, principalmente devido a alguns profissionais. Um dos grandes nomes da área, Luiz Carlos Berrini teve grande importância para o desenvolvimento de técnicas de avaliação, desde 1928, atuando no Banco do Estado de São Paulo e autor de livros importantes, publicados em 1941 e 1953.